Риэлтор

АГЕНТСТВО НЕДВИЖИМОСТИ "ПРАВОВАЯ ЗАЩИТА"

Наши риэлторы помогут купить, продать квартиру
или дом в Москве и Подмосковье

Сайт группы компаний «Правовая защита»

(495) 796-76-77

(495) 790-84-39

Вопрос риэлтору Вопрос адвокату

Наши услуги

Новости

Все новости

Купить ли квартиру в новостройке - существующие опасности

Рассказывает руководитель Департамента недвижимости МОО «Правовая защита» риэлтор Ежова Ирина Валерьевна.

Новостройки в МосквеВ настоящий момент на рынке недвижимости Москвы существует огромное множество предложений купить квартиру в новостройке. Спрос на новостройки Москвы за последний год резко вырос, это связано в основном с льготным ипотечным кредитованием квартиры в новостройке.

Хотите купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке? Нужна помощь опытного риэлтора? Можете обраться к нам. Звоните: (495) 40-919-40.

Так как же лучше поступить? Купить квартиру в новостройке или все-таки со вторичного рынка жилья? Новостройки Москвы заманивают покупателей своими низкими ценами на жилые помещения, новой инфраструктурой микрорайонов, транспортной доступностью. Но всё ли так радужно, как обещают нам застройщики в своей рекламе?

В покупке квартиры в новостройке есть определенные риски! Но если осуществить грамотную проверку застройщика, объекта недвижимости, то эти риски можно свести к минимуму.

В настоящий момент регулирование продажи квартиры в новостройках регулируется 214-м Федеральным законом, но только в том случае, если вы заключаете с Застройщиком договор долевого участия. Договор долевого участия (сокращённо – ДДУ) регистрируется в Росреестре (государственном регистрирующем органе).

При покупке квартиры в новостройке используется несколько вариантов договор с застройщиком кроме ДДУ:

Например, застройщики Москвы очень часто любят использовать предварительный договор купли-продажи. И нужно понимать, что предварительный договор купли-продажи квартиры не регистрируется в Росреестре, по данному договору вообще не предполагается передача покупателю денежных средств, а фактически же оплата осуществляется в полном объёме. В случае банкротства застройщика дольщик сможет вернуть себе, в лучшем случае, вложенную сумму денежных средств.

Также для оформления покупки квартиры в новостройке застройщики могут использовать, так называемую, «Вексельную форму», а ещё договор соинвестирования, страховую схему продажи. Данные схемы очень опасны для дольщика и фактически не дают никаких гарантий.
Договор соинвестирования предполагает, что покупатель выступает в качестве инвестора в строительство жилого дома. Никаких гарантий о сроках завершения строительства он не дает.
При вексельной форме, организация выпускает вексель, обеспеченный квартирой. Если при каких-либо условиях строительство не будет завершено, вы сможете только истребовать назад стоимость векселя, если он не упадет в цене.
Страховая схема продажи самая опасная. Половину стоимости квартиры вы оплачиваете по предварительному договору купли- продажи (который по своей сути никакой оплаты не предполагает), а на вторую половину приобретаете страховку. В случае банкротства страховой компании денежные средства назад не возвращаются.
Очень популярной формой приобретения квартиры в Новостройке является ЖСК (Жилищно-строительный кооператив). В этом случае строительство многоквартирного дома осуществляется на деньги пайщиков. При покупке квартиры ЖСК необходимо очень внимательно читать договор.

Часто в новообразованных ЖСК делают огромной договор в 70 страниц или больше в надежде, что член-пайщик его читать полностью не будет. И поэтому нужно перед заключением данного договора показать его опытному риелтору или юристу.

Ещё в договоре у ЖСК могут быть указаны дополнительные взносы денежных средств кроме самих паевых взносов. Надо изучить их целевое направление и размер.

Некоторые ЖСК не указывают размер дополнительных взносов, и пайщик потом вынужден платить ту сумму денежных средств, которую укажет ему ЖСК. В случае неуплаты взносов ЖСК может расторгнуть с вами договор. Кстати, если вы решите продать свой Пай, на это вам тоже потребуется разрешение ЖСК и уплата комиссии в среднем 300 тысяч рублей или даже больше.

В настоящий момент при покупке квартиры в Новостройке (особенно в Москве) очень много предложений переуступки прав требования от физических лиц.

Приведём пример, что один мужчина решил купить однокомнатную квартиру в новостройке по договору долевого участия (ДДУ) на стадии строительства дома. В момент покупки цена на квартиру в Москве была 3 000 000 рублей. И он заключил ДДУ с застройщиком на сумму 3 000 000 рублей. Дом достроился, но квартиры в собственность ещё не оформлены. Наш мужчина решает продать свою квартиру, но уже за 5 000 000 рублей по переуступке прав требования. Покупатель нашёлся, который решился купить такую квартиру в новостройке за указанную сумму 5 000 000 рублей.

Но так получилось, что этот дом не был введён в эксплуатацию, поскольку застройщик был признан банкротом. И этот покупатель смог получить с застройщика только 3 000 000 рублей, так как на это сумму у него был заключен договор ДДУ.
Да, именно таков закон по таким случаям, что всю сумму вернуть не получится!

За 14 дней до начала продаж квартир в Новостройке застройщик обязан опубликовать в СМИ проектную декларацию. Перед тем, как купить квартиру в новостройке, Вам необходимо ознакомиться с проектной декларацией и убедиться, что на данную проектную декларацию имеется заключение государственной экспертизы.

Ещё бывают случаи, что человек решил купить квартиру в новостройке на уровне котлована, на так называемом нулевом цикле. Он посмотрел проект своей квартиры, например, трехкомнатной квартиры, общей площадью 75 квадратных метров. И дом построен!

Но по факту оказывается, что площадь квартиры меньше на 10 квадратных метров.
Конечно, по решению суда возможно истребовать с застройщика доплату за эти метры, если в договоре не было предусмотрено иное. Например, в некоторых договорах некоторые недобросовестные застройщики указывают, что в случае если площадь квартиры по факту будет меньше планируемой, то застройщик не несёт никакой ответственности! А если же площадь будет больше, то покупатель обязан доплатить за лишние метры! В таком случае, увы, Вы даже через суд не сможете получить возмещение.

И ещё важный момент: как правило, продаёт квартиру в Новостройке не сам застройщик, а организация (чаще агентство недвижимости), с которой у застройщика заключен агентский договор на реализацию квартир. В свою очередь данная организация – назовём ее ООО «Рога и копыта» – может заключить ещё несколько договоров с известными агентствами недвижимости на продажу квартир в новостройке.

Что же получается по факту? Вы приходите в знаменитое агентство недвижимости, которое Вам предлагает купить квартиру в новостройке. Вы платите ему комиссию 1%, и это агентство отправляет Вас в ООО «Рога и копыта», которое, в свою очередь, тоже возьмёт свой 1% за работу.

Получается, первое агентство берёт плату только за то, чтобы привести Вас во второе, а второе уже оформляет необходимую документацию. Поэтому если Вы решили купить квартиру в новостройке, нужно быть внимательным при обращении в Агентство недвижимости, которое предлагает вам приобрести квартиру в новом доме и уточнять информацию, работает ли это агентство напрямую с застройщиком. Для этого достаточно запросить у агентства договор с застройщиком на реализацию квартир и внимательно его изучить. Так избежите не нужной двойной оплаты услуг риэлторов.

Конечно, если Вы решили купить квартиру в новостройке, а личного опыта в таких вопросах у Вас нет, то лучше обратиться за помощью к опытному и грамотному специалисту, который поможет Вам выбрать добросовестного застройщика, подобрать квартиру, что гарантирует потом возможность наслаждаться жизнью в новой квартире.

Если Вам необходима помощь в сопровождении сделки по покупке квартиры в новостройке, Вы может обращаться по указанным телефонам. Наши специалисты помогут вам приобрести желанную квартиру!

Хотите купить квартиру в новостройке или на вторичном рынке, нужна помощь опытного риэлтора? Звоните нам по телефону: (495) 40-919-40.

Руководитель Департамента недвижимости МОО «Правовая защита»
риэлтор Ежова Ирина Валерьевна
© МОО "Правовая защита"